전세 매물을 알아보다가 전세사기 위험신호라는 말에 덜컥 겁부터 났어요. 마음에 든 집이 있어도 이게 안전한 계약인지 내가 판단할 수 있나 싶더라고요.
마침 2026년 7월 14일에 다방·직방·네이버페이 부동산 같은 앱에서도 위험 여부를 알려준다는 소식이 나왔어요. 근데 찾아보니 아직 다 연결된 게 아니라, 지금 당장은 결국 내 손으로 짚어야 하는 상황이더라고요.
그래서 계약 전에 직접 걸러낼 수 있는 순서를 하나씩 뒤져봤어요. 제가 정리한 대로, 등기부에서 시작해서 앱까지 짚어볼게요.
전세사기 위험신호, 지금 어디까지 자동으로 걸러주나
국토교통부가 2026년 7월 14일에 임대차 통합정보시스템 정보 연계 업무협약을 맺었어요. 주택도시보증공사와 서울시, 경기도가 공공 쪽으로 참여했어요.
민간에서는 다방, 직방, 한방, KB부동산, 네이버페이 부동산이 이름을 올렸어요. 이 시스템은 등기와 확정일자, 전입신고, 건축물대장, 국세·지방세 체납, 신용정보를 한데 모아 분석해요.
결과는 선순위 보증금과 근저당, 체납 여부 등을 안전·주의·위험 세 단계로 보여주는 방식이에요. 임대인이 세금을 밀렸는지 같은 정보까지 잡아준다는 게 눈에 띄었어요.
다만 시점을 봐야 해요. 이 정보를 담은 안심전세앱 개편은 2026년 9월이 목표고, 다방·직방·네이버페이 부동산 같은 민간 플랫폼 연계는 2027년부터로 알려져 있어요.
이 글을 쓰는 2026년 7월 기준으로는 앱이 다 챙겨주기 전이에요. 그러니 지금 계약을 앞뒀다면 아래 위험신호를 직접 확인하는 게 순서가 맞아요.
계약 전에 걸러야 할 전세사기 위험신호 5가지
큰 줄기는 등기부등본 한 장에서 거의 다 나와요. 인터넷등기소에서 몇백 원이면 떼는데, 저도 처음엔 이걸 볼 줄 몰라서 막막했거든요.
등기부는 표제부·갑구·을구로 나뉘어요. 표제부는 집의 주소와 용도, 갑구는 소유권, 을구는 빚을 보여준다고 이해하면 편해요.
1. 갑구에 가압류·경매·신탁 표시가 있는지 봐요
갑구는 이 집의 주인이 누구고 소유권에 문제가 없는지 보여줘요. 여기에 가등기, 가처분, 가압류, 경매개시결정이 적혀 있으면 계약을 접는 게 맞아요.
이건 주인이 빚을 못 갚아 강제 절차가 걸려 있다는 신호거든요. 소유자가 최근에 자주 바뀌었어도 한 번 더 의심해보는 게 좋아요.
갑구에 신탁이라고 적혀 있으면 소유권이 신탁회사로 넘어간 경우예요. 이때는 신탁원부를 따로 열람해서 임대 동의가 있는지 확인해야 낭패를 피해요.
2. 을구 근저당과 보증금을 더해 70%를 넘는지 계산해요
을구에는 근저당권, 그러니까 집을 담보로 잡힌 대출이 얼마인지 나와요. 여기 적힌 채권최고액에 내 전세보증금을 더한 값이 관건이에요.
이 합계를 집 시세로 나눠서 70% 이하면 안전권으로 봐요. 집이 경매로 넘어가도 보통 시세의 70~80%에 낙찰돼서, 그 안이면 내 보증금을 건질 여지가 있거든요.
반대로 80%를 넘어가면 깡통전세 위험권이에요. 낙찰금으로 앞선 빚을 갚고 나면 내 돈이 남지 않을 수 있어서 저라면 이 매물은 넘겼어요.
| 합산 비율(채권최고액+내 보증금)÷시세 | 판정 | 대처 |
|---|---|---|
| 70% 이하 | 안전권 | 경매로 넘어가도 보증금 회수 여지 |
| 70~80% | 주의 | 보증보험 가입 가능 여부부터 확인 |
| 80% 초과 | 위험 | 깡통전세 가능성, 계약 재고 권장 |
시세는 국토교통부 실거래가나 KB시세로 교차 확인하는 게 좋아요. 빌라·신축은 시세가 흐릿해서 이 계산이 더 까다로운 편이에요.
3. 건축물 용도가 주거용인지 확인해요
표제부의 건축물 용도가 근린생활시설로 돼 있는데 실제로는 집처럼 쓰는 경우가 있어요. 이런 집은 전세자금 대출이 막히거나 보호가 애매해질 수 있어요.
저도 오피스텔을 보다가 이 부분에서 한 번 걸렸어요. 계약서 주소와 등기부 주소, 건축물대장이 다 같은지 같이 맞춰보는 게 안전해요.
4. 전세보증금 반환보증에 가입되는 집인지 봐요
HUG 전세보증금 반환보증에 가입이 되는지가 은근히 강한 잣대예요. 가입 요건을 못 넘긴다는 건 그 자체로 위험신호로 읽혀요.
앞의 합산 비율이 높으면 보증 가입이 거절되는 경우가 많다고 해요. 그래서 계약 전에 가입 가능 여부부터 물어보면 위험한 집을 미리 거를 수 있어요.
5. 등기부는 계약 전·당일·잔금일 세 번 떼요
등기부는 한 번 보고 끝내면 안 되는 게, 계약 사이에 근저당이 새로 잡힐 수 있거든요. 그래서 계약 전, 계약 당일, 잔금 치르는 날 이렇게 세 번 확인하는 게 정석이에요.
저는 이걸 모르고 계약 전에만 볼 뻔했는데, 잔금날 새 근저당이 붙는 사례를 보고 생각이 바뀌었어요. 잔금 직전 확인이 마지막 안전장치인 셈이에요.
계약을 마쳤다면 잔금 치른 날 바로 전입신고와 확정일자를 챙기는 게 짝꿍이에요. 이 두 가지가 있어야 대항력과 우선변제권이 생겨서, 집이 경매로 넘어가도 내 순위를 지킬 수 있거든요.
앞에서 위험신호를 다 걸러도 이 마무리가 빠지면 보호가 반쪽이 돼요. 저는 주민센터 방문 대신 정부24로 전입신고하고 등기소에서 확정일자를 받아뒀어요.
앱과 플랫폼으로 위험신호 확인하는 법
직접 등기부를 보는 게 기본이지만, 도구의 도움을 받으면 한결 편해요. 2026년 9월 개편되는 안심전세앱이 대표적이에요.
이 앱은 주택 위험도와 임대인 위험도를 나눠서 안전·주의·위험으로 보여줘요. 불법 건축물인지, 시세 대비 보증금이 과한지, 임대인이 세금을 밀렸는지를 한눈에 정리해준다고 해요.
다방·직방·네이버페이 부동산 같은 민간 앱 연계는 2027년부터라, 지금은 매물 보던 앱에서 바로 뜨진 않아요. 그때까지는 안심전세앱과 등기부를 같이 쓰는 게 현실적이에요.
시세가 헷갈리면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지 거래를 찾아보면 감이 잡혀요. 저도 이 두 가지를 나란히 놓고 나서야 마음이 좀 놓이더라고요.
자주 묻는 질문
Q1. 전세사기 위험신호는 어디서 가장 먼저 확인하나요?
등기부등본이 출발점이에요. 인터넷등기소에서 떼서 갑구의 가압류·경매 표시와 을구의 근저당부터 보면 큰 위험은 걸러져요.
여기에 건축물대장으로 용도를 맞춰보면 기본 점검은 끝나요.
Q2. 근저당이 있으면 무조건 위험한 전세인가요?
꼭 그렇진 않아요. 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 값이 시세의 70% 이하면 그나마 안전권으로 봐요.
80%를 넘어가면 깡통전세 위험이 커져서, 이때는 보증보험 가입 여부까지 따져보는 게 좋아요.
Q3. 다방·직방·네이버 부동산에서 지금 바로 위험신호를 볼 수 있나요?
아직은 아니에요. 국토교통부가 2026년 7월 14일 협약을 맺었지만, 민간 플랫폼 연계는 2027년부터로 알려져 있어요.
그전까지는 2026년 9월 개편되는 안심전세앱과 등기부 확인을 병행하는 게 맞아요.
Q4. 등기부는 몇 번이나 확인해야 하나요?
계약 전, 계약 당일, 잔금 치르는 날 세 번이 정석이에요. 계약 사이에 근저당이 새로 잡히는 경우가 있어서예요.
특히 잔금날 직전 확인이 마지막 안전장치가 돼요.
Q5. 등기부에 신탁이라고 적혀 있으면 계약하면 안 되나요?
바로 접을 것까지는 아니지만 조심해야 해요. 소유권이 신탁회사에 있어서, 신탁원부를 열람해 임대 동의와 우선수익자를 확인해야 해요.
동의 없이 맺은 계약은 보증금을 지키기 어려울 수 있어서, 이 부분은 공인중개사와 신탁사에 직접 확인하는 게 안전해요.
· 주택도시보증공사 전세사기예방센터 「등기부등본 확인」 — khug.or.kr
· 뉴시스 「전세 계약 전 위험신호, 다방·직방·네이버 부동산서도 확인」(2026-07-14) — newsis.com
· 연합뉴스 「서울 아파트·오피스텔 전세·매매 트리플 강세」 — yna.co.kr
댓글 쓰기